Fragen & Antworten

Mängel & Reparaturen

Bei der Eigentümerversammlung handelt es sich um eine private und nicht öffentliche Veranstaltung, so dass diese für Außenstehende grundsätzlich zunächst nicht zugänglich ist.

Teilnahmeberechtigt sind alle Personen, die Inhaber eines Stimmrechts sind. Hierzu gehören neben allen Wohnungseigentümern auch diverse andere Personen wie Testamentsvollstrecker, Insolvenz-, Zwangs- und Nachlassverwalter.

Ferner sind der Wohnungseigentumsverwalter und die Verwaltungsbeiräte als Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft auch dann teilnahmeberechtigt, wenn sie nicht zugleich deren Mitglieder sind.

Bitte beachten Sie:

Bitte die Vertretungsregelung in der Gemeinschaftsordnung prüfen!

Ob, unter welchen Umständen und wie sich Wohnungseigentümer durch andere Personen vertreten lassen können, ergibt sich zunächst aus der Gemeinschaftsordnung. Dort kann beispielsweise abweichend vom Wohnungseigentumsgesetz festgelegt werden, dass nur bestimmte Personen (z. B. Miteigentümer, Verwalter) als Vertreter zugelassen sind.

Sie können Ihren zuständigen Verwalter gerne jederzeit telefonisch oder schriftlich die von Ihnen für die nächste Eigentümerversammlung gewünschten Tagesordnungspunkte mitteilen. Diese werden bei uns auf Wiedervorlage gelegt und automatisch in der Tagesordnung entsprechend berücksichtigt.

Bei umfangreichen Angelegenheiten, wie beispielsweise bei sogenannten baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, ist es mitunter hilfreich, uns entsprechend weitergehende Unterlagen direkt mit an die Hand zu geben. Dies können zum Beispiel Angebote, Zeichnungen oder Bilder der geplanten Maßnahme sein.

Bitte beachten Sie, dass dem Verwalter möglich sein muss, Ihren Antrag zur Aufnahme einer Angelegenheit auf der Tagesordnung noch entsprechend zu bearbeiten und noch innerhalb der 2-Wochen-Frist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG – sofern in der Gemeinschaftsordnung nicht anders vereinbart – an alle Eigentümer zu versenden.

Für die Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung der Eigentümerversammlung (hinreichend) bezeichnet wird. Die Tagesordnung muss insofern sämtliche Angelegenheiten enthalten, zu denen eine Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vorgesehen ist.

Jeder Beschluss, dessen Gegenstand nicht in der Tagesordnung genannt ist, ist anfechtbar. Aus diesem Grund ist es zwingend notwendig, dass der Verwaltung etwaige von Eigentümern gewünschte Beschlussfassungen im Vorfeld rechtzeitig mitgeteilt werden, sodass diese in der Tagesordnung berücksichtigt werden können.

Bitte beachten Sie, dass dem Verwalter möglich sein muss, Ihren Antrag zur Aufnahme einer Angelegenheit auf der Tagesordnung noch entsprechend zu bearbeiten und noch innerhalb der 2-Wochen-Frist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG – sofern in der Gemeinschaftsordnung nicht anders vereinbart – an alle Eigentümer zu versenden.

Grundsätzlich sieht das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass Beschlüsse im Rahmen einer Eigentümerversammlung gefasst werden sollen. Der Verwalter ist verpflichtet, diese einmal im Jahr einzuberufen.

Sofern Sie als Eigentümer bestimmte Angelegenheiten im Rahmen der Eigentümerversammlung beschließen lassen möchten, so ist es sinnvoll, ihrem Verwalter darüber rechtzeitig zu informieren. Dies können Sie gerne telefonisch oder schriftlich veranlassen, sodass die Angelegenheit dann von uns automatisch auf Wiedervorlage für die nächste Eigentümerversammlung gelegt wird.

Für den Fall, dass ihr Antrag zur Aufnahme eines Tagesordnungspunktes uns nicht fristgerecht zu geht, so dass den Eigentümern die ergänzte Tagesordnung nicht mehr innerhalb der 2-Wochen-Frist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG – sofern in der Gemeinschaftsordnung nicht anders vereinbart – zu gesendet werden kann, bestehen 2 folgende Möglichkeiten:

(1)
Entweder wartet Sie die nächste Eigentümerversammlung ab.

(2)
Sie beantragen die Umsetzung eines sogenannten Umlaufbeschlusses, bei dem alle Eigentümer in einem (kostenpflichtigen) schriftlichen Verfahren vom Verwalter zur entsprechenden Beschlussfassung aufgefordert werden. Bitte beachten Sie, dass bei diesem Verfahren sämtliche Eigentümer positiv stimmen müssen, damit der Beschluss rechtswirksam zustande kommt. Bei Fragen hierzu können Sie sich gerne an Ihren Verwalter wenden.

(3)
Oder Sie beantragen eine außerordentliche Eigentümerversammlung zur Behandlung Ihres einzigen und individuellen Anliegens, wobei dies nur in konkreten Einzelfällen erfolgen kann und dadurch Sonderkosten für eine außerordentliche Eigentümerversammlung entstehen. Hitze könnte gerne ihren Verwalter konkret ansprechen.

Beim Wohnungseigentum können Vermieter nicht sämtliche Positionen der Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung) auf ihren Mieter umlegen.

Grundsätzlich umlagefähig sind nur die in der der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten 17 verschiedenen Kostenarten, sofern die Betriebskostenverordnung in dem Mietvertrag als Abrechnung Grundlage vereinbart ist. Bitte beachten Sie, dass gerade bei alten Mietverträgen eventuell abweichende Vereinbarungen bzw. Einschränkungen getroffen sein können.

Zur Vereinfachung unterscheiden wir daher in unseren Hausgeldabrechnungen sowie Wirtschaftsplänen zwischen den sogenannten umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten.

Nicht umlagefähig bzw. umlegbar sind beispielsweise:

  • die Verwaltervergütung
  • Bankgebühren Kontos der Wohnungseigentümergemeinschaft (Kontoführungsgebühren)
  • Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung
  • Zahlungen zur Zuführung der Instandhaltungsrückstellung
  • Gerichts- und Anwaltskosten.

Bitte beachten Sie, dass die Grundsteuer B, die sie selber an die entsprechende Stadt zahlen, ebenfalls mietrechtlich umlagefähig ist, sodass sie den Betrag noch entsprechend mit berücksichtigen müssen.

Gerne erstellen wir Ihnen, sofern wir für Sie nicht bereits die sogenannte Sondereigentumsverwaltung durchführen, gegen entsprechende Rechnungsstellung eine rechtssichere Betriebskostenabrechnung.

Sprechen Sie Ihren Verwalter hierauf gerne an.

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Gemäß den Bestimmungen im Wohnungseigentumsgesetz (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft gesetzlich dazu verpflichtet eine angemessene Geldsumme anzusparen; eine sogenannte Instandhaltungsrückstellung zu bilden.

Mit dem angesparten Geld, sollen anfallende größere Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten oder dringend anfallende Reparaturen abgedeckt werden.

Die Höhe Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft im sogenannten Wirtschaftsplan festgelegt.

Angespart und somit gezahlt wird die Instandhaltungsrückstellung somit mit dem festgelegten Hausgeld im Wirtschaftsplan.

Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrückstellung darf nur zur Instandsetzung- und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet werden.

Bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen ist ein Einsatz der Instandhaltungsrückstellung für laufende Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig.

Eine Auszahlung der anteiligen Instandhaltungsrückstellung an einen Eigentümer der etwa seine Wohnung veräußert, ist gesetzlich nicht vorgesehen. Mit rechtswirksamem Verkauf geht der Anteil der Instandhaltungsrückstellung auf den Erwerber über.

Eine entsprechend ausreichenddotierte Instandhaltungsrückstellung wirkt sich mitunter positiv auf den zu erzielenden Verkaufserlös aus.

Auskunft über die Höhe der Instandhaltungsrückstellung finden Sie in Ihrer Hausgeldabrechnung.

Beachte! Steuerliche Vorteile für den Käufer!

Beim Erwerb einer Immobilie – vorliegend einer Eigentumswohnung – zahlt in Deutschland jeder Käufer die sogenannte Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt.

Bemessungsgrundlage hierfür ist der beurkundete Kaufpreis der Immobilie.

Die Grunderwerbsteuer wird jedoch nur auf den erworbenen Grundbesitz erhoben und nicht für einen Geldbetrag der Instandhaltungsrücklage oder etwa mit gekauftem Inventar.

Von daher sollte beim Verkauf darauf geachtet werden, das beispielsweise folgende Formulierung im Kaufvertrag mit aufgenommen wird:

„Im Kaufpreis enthalten ist eine anteilige Instandhaltungsrückstellung in Höhe von x.xxx.xx € (in Worten: xxx Euro).“

Durch diese Formulierung lassen sich je nach Höhe der vorhandenen und übernommenen Instandhaltungsrückstellung schnell mehrere hundert Euro an Grunderwerbsteuer sparen.

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Thema / Kategorie 10

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